房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异。我国同法对租赁权同关系作了章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，而在社会经济生活中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别，对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有重要的实践意义。 　　先，从法律关系构成来看兴安盟塑料挤出机，房屋转租是指承租人在租赁期间兴安盟塑料挤出机，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为兴安盟塑料挤出机，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁同。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此立、又相互牵连的同关系兴安盟塑料挤出机，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租同兴安盟塑料挤出机，以及承租人（转租人）与次承租人的转租同，承租人因此扮演了双重角，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租同。 　　承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给三人，即承租人与房屋产权人的本租同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的三人与房屋产权人建立新的租赁同关系。 　　其次，从法律行为有的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租同中已经约定了承租人可以转租的条款，二是出租人在本租同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律质上属于同一方（承租人）对于同权利、义务的概括转让，通常不会在同中先行约定，只能另行取得出租人出具的同意书。 　　三，从违反上述前提条件（即承租人没有取得出租人的书面同意）的法律后果来看，转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租同；而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给三人的行为无，但无权以此为由解除他与承租人之间的本租同。 　　四，转租中，转租同对于本租同具有附随，具体表现在：1、房屋转租期间，本租同发生变更，影响转租同履行的，转租同应当随之变更；2、房屋转租期间，本租同解除的，转租同应当随之解除；3、转租同约定的租期后时限，塑料挤出机不得过本租同中约定的后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租同，三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租同的约束，重新设定双方的权利义务关系。 　　大多数国家是将转租和租赁权转让一并同加以规定的，而我国同法只在二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形，即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁同租赁该房屋”，除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，同法未作明文规定。那么在设立租赁权转让的法律规定时应以什么为成立要件呢？各个国家法律对此规定不一。大体上分为两类：一类是限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让亦未作明文规定，但在解释上认为非经出租人同意，不得为之。《日本民法典》612条1项规定：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”另一类系自由主义模式，《法国民法典》1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让于他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。”法国的司法实践还认为，即使当事人间有禁止的约定者，但出租人在无正当理由的情况下行使拒权，构成权利滥用。 　　笔者认为，租赁权虽然是一种同债权，但租赁权的转让并非仅仅是同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通则九十一条“同一方将同的权利义务全部或部分转让给三人的应取得同另一方的同意，并不得牟利”。同法八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在同中的权利义务一并转让给三人”。依此，租赁权的转让也须经同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符立法精神，同时能够稳定同关系，限制当事人滥用同权利。因此，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为法转让，否则为不法转让。 　　因此，在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按同法中租赁同一节的规定来确定。如果租赁权的转让未经出租人同意，受让三人作为原告要求维护其租赁同权利的，由于转让行为不发生力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任；当出租人作为原告要求维护其同权利时，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，侵害了出租人的财产权益，出租人有权选择依照同法要求原承租人承担违约责任或者是依照其他法律要求承担侵权责任，此属侵权责任与违约责任的竞；如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让同无，并可以要求他们赔偿损失。 作者单位：江苏省徐州市鼓楼区人民法院 Q Q：183445502相关词条:设备保温
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